西安未央区浐灞湿地公园离凤城七路远不？

公交线路：328路，全程约18.0公里 1、从浐灞国家湿地公园游...步行约280米,到达浐灞国家湿地公园南门站 2、乘坐328路,经过18站, 到达凤城七路站

西安浐灞生态区在哪儿？

浐灞生态区

浐灞生态区成立于2004年9月，规划总面积129平方公里，浐灞生态区主体位于西安市未央区和灞桥区，与西安经济技术开发区东西相对，这里是欧亚经济论坛永久会址所在地，同时也是西北首个国家级湿地公园。

2011年西安世界园艺博览会（下称“世园会”）正是在此举办，喧闹一时的世园会让以生态环境为亮点的西安浐灞生态区声名远播，让世界都认识到了这个承载了西安建设国家化大都市梦想的城市新区，可在世园会后，浐灞生态区的后续发展开始被世人诟病，西咸新区近年来也取代了浐灞生态区成为了新的热点区域。

“浐灞为什么没有发展起来？”“浐灞究竟值不值得买房置业？”诸如此类的话题被频繁讨论，想在浐灞生态区置业但又对区域发展存疑的网友，不妨从以下几个维度来了解浐灞的现状与未来。

生态环境

放眼西安，乃至整个西北区域，浐灞拥有着得天独厚的自然水系资源，前期的疏于管制导致使浐灞一度沦为生态重灾区，经过十余年的治理，如今的浐灞业已成为西部生态典范，到目前，以浐河、灞河、广运潭、桃花潭、雁鸣湖、浐灞湿地公园、世博园等河、湖、园基本奠定了浐灞生态区的环境特色，后续，浐河、灞河两岸的景观将进一步密植化，浐灞国家湿地公园也将进一步扩大湿地面积。与同为国家生态区的曲江新区相比，浐灞拥有更多地活体水系资源。

交通路网

地铁1号线横穿浐灞东西，地铁3号线贯穿区域核心区，但包括地铁在内，浐灞生态区路网、公交等基础设施配套建设还处于规划阶段。除了仅有的东三环、快速干道、绕城高速等重要交通线路均穿越浐灞生态区；浐灞旅游2、3号公交线、47路、262路等几条路连通主城区的公交线路途径浐灞生态区，大部分交通配套还处于规划阶段，目前出行并不便利，放眼众多国家生态区，浐灞交通路网的发展才刚刚上路。

区域商业

目前区域内存在商业设施不足，生活配套匮乏的问题。随着地铁三号线的开通带动沿线商圈的发展，桃花潭、浐灞中心、香湖湾、务庄等地铁站点逐渐形成自己的商圈，诸如麦德龙、迪卡侬、华润万家、奥特莱斯、砂之船奥莱等大型商超已经在浐灞抢滩布局，按照浐灞的发展规划，预计到2020年，浐灞人口将达到55万人，浐灞有望在未来几年内迎来商业地产的开发热潮，但与区域商业发展较好的南京市江宁生态区相比，人口数量是制约浐灞商业发展的主要问题。

区域产业

浐灞生态区南与曲江相接，北与港务区接壤、北客站板块比邻，西与经开、大明宫为邻，东临灞桥区，与白鹿原相望，整个区域呈尴尬的条带状，其产业规划也呈条形布局，在政府的引导下，国际港务区与浐灞生态区的互动更加频繁，丝路创意梦工场、长安大学科技产业园等产业也前后落户，但从历史经验来看，带状经济发展模式很难取得较大程度的突破，回到现状，规划的金融区目前仅有中国银行及一些小型金融企业入驻，领事馆区目前只有十五家外事机构入驻。未来区域内众多产业的发展也将是管理者将要面临的难题。

教育资源

近年来通过统筹规划，目前已在浐灞三角洲、浐河西岸、灞河东岸、雁鸣湖等人口相对集中的区域，通过自建、代建和社会力量办学等多种形式，基本形成“幼儿园+小学+初中+高中”15年一贯制的教育链条，如今还有4所中小学在建，计划2018年建成。届时，浐灞生态区累计新增中小学将达16所，加上10余家幼儿园，可容纳学生将达2万余名。从整体来看，整个西安地区深陷教育资源匮乏的窘境，浐灞未来需要面对的教育问题同样不容乐观。

现阶段看整体区域，基础配套缺乏可以说是浐灞发展的最大缺口，相较于其他成熟的片区，两条地铁线并不能满足带状区域内市民的基本出行，教育、产业、商业等生活配套资源更是稀缺。

整体来看，浐灞的楼盘建筑密度都是比较低的，一般不会大于30%，容积率一般控制在在2-3.5之间，所以浐灞区域在居住方面还是相当适宜的。这三类人最为适合在浐灞买房：①常年在西安东北区域居住的地缘性客户；②在1、3号线沿线工作但因无法承担工作区域内（典型区域：高新）过高房价的人群；③为父母及今后养老做打算的人，浐灞还是首选区域。若是在浐灞投资则有待考量，区域价值的兑现还需要漫长的时间。对于出自小开发商之手，价格超过区域均价的楼盘，明显存在价格虚高的现象，购房者要多留意。目前市场收紧，在已经到来的第四季度，这些楼盘会出现不同程度的降价情况。曲江二期

高起点规划、大手笔落地，曲江的发展也正如期待的那般；精雕的街区、细琢的景观，曲江已然成为西安的城市名片；资金的涌入、名企的进驻，使得曲江一期很快收官、饱和，当二期提出“C&Q板块”概念后，宜居、升值等字眼，在房地产市场中又活跃了起来。

曲江二期北至西影路，南至杜陵韦鸣路，西以曲江路、南三环、雁塔南路为界限，东以长鸣路-马鸣路为界，占地十万余亩，总投资高达700多亿，远远高出一期230亿元。曲江二期引人瞩目的是这两个区域，一是以雁翔路、南三环交汇为核心的QCIC板块，建设曲江雁翔路国家级文化产业聚集区；二是以雁塔南路、南三环交汇的CCBD板块，建设国家级中央商务区。

2011年春天，曲江新区管委会悄然迁址，在杜陵邑南路安营扎寨，曲江二期接过建设大旗，如今，QCIC和CCBD正以全新的面貌撑起了曲江二期的门面，近七年的时间里，曲江二期的建设如火如荼，除了近百个文创项目陆续落地，品牌房企更是随着二期的成立而进驻，如今，中海、天地源、金辉、金地、保利、万科等多家名企先后进驻，曲江二期的房地产市场一改一期的“豪宅范儿”，走起了刚需和首改的线路。

一期的成功让再造曲江的意愿突显，二期便应运而生，但从近七年的时间来看，曲江二期的建设开发存在着发展起步晚、区域配套不足、人居氛围欠缺等硬伤，不少曲江二期的业主都对区域发展存疑，我们不妨从以下几个维度来分析曲江二期。

生态环境

以“生态建区”的战略方针似乎并没有在曲江二期上得以体现，原先规划城市公园、绿地、水系等发生变动，让二期显得过于拥挤，相对于一期的生态、水系资源明显处于劣势，曲江“绿色宜居”生态优势被高楼磨平；从建筑形式来看，一期以多层、小高层或低密度别墅及花园洋房为主，让曲江特质尽显，除杜陵邑遗址公园周边的低密社区（受限高、限容积率的红线约束），进驻二期的房企带来的多是高容积率的高层产品，低密度优势不再显现，从现阶段来看，曲江文化运动公园、新植物园算是曲江二期比较亮眼的生态工程，而在建的杜陵邑遗址公园就像西边的昆明湖一样，工程体量太大，建设周期漫长。

交通路网

交通条件是曲江二期一直以来被诟病的硬伤之一，虽说曲江二期主干道宽阔平坦，但连接一期等其他区域的路网欠发达，新开门南路桥梁作为连接一期与二期的重要道路目前还在施工，预计2018年中旬打通，届时，曲江二期绕路、通行难的问题将得以解决；公共出行条件差，也是不少业主吐槽的焦点，公交数量少，等待时间长，公共交通的滞后严重影响了业主的出行，随着西北妇幼公交枢纽站的建成（预计2019年），地铁四、五号线的开通（预计2018年、2020年），曲江二期公共交通配套将有所改善。

区域商业

曲江二期商业配套并不健全，二期业主项目多依赖社区底商和一期已投入运营的商业项目（龙湖星悦荟、银泰城等），大型的商业配套稀缺，早期入住率较低也是商业项目不愿进驻的主要原因，随着入住率的提高、地铁线路的开通或许能够带动沿线商圈的发展，规划方面，CCBD板块中的金辉·环球广场、QCIC板块中的雁翔广场、雁翔路珠江&万众商业项目的落地、完善，能够弥补区域内商业配套不足的现状。

区域产业

曲江二期以文化产业为主，主要集中在雁翔路QCIC板块，以雁翔广场、曲江旺座为核心的文化产业聚集区已初期建设，作为西安首个文化产业新型创业孵化器，聚集移动互联、数字出版、文化创意、艺术设计等产业类型，目前QCIC文化产业聚集，一期约5万平方米已交付使用，入住企业约200家，二期约10万平方米办公场所将于2018年底交付使用，三期50万平方米企业孵化基地已启动方案规划。

区域教育

教育配套的缺失也是二期业主的心病，2016-2017年这两年间，因教育配套走上维权之路的案件不在少于，业主的集中诉求反映在片区内学校较少、学区划分紊乱、开发商无法兑现前期的教育承诺等，二期教育资源的紧张也引起了规划部门的重视，2018年将在曲江二期新增5所中小学，分别是新开门南路东侧的航天中、小学曲江分校，上元路东侧的曲江第三中学，万科东方传奇以东的曲江国际小学，雁翔路西侧的曲江国际中学，另外曲江四小、五小，目前都还在筹建中。

曲江二期在居住舒适度上与一期没有可比性，目前来看，商业、交通、教育方面，无不例外皆落下风，但从市政规划及招商引资项目来看，曲江二期还有巨大的发展空间，尤其是雁翔路沿线，产业、房企的汇集印证了该板块蕴含的价值，中海·曲江大城、丽兹plus都是雁翔路近半年来入市的纯新盘，中海·曲江大城趋向改善、高端客群，丽兹plus主要客群还是以刚需、首改为主，但从过审价来看，价格并不刚需，置业QCIC雁翔路板块已非易事。

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