龙湖拿下观山湖区党校地块，楼面价已达7k那房子要卖多少钱？

根据土地出让公示：该地块土地起始楼面价5700元/平米，加价幅度90元/平米的整倍数。包含一条昆山路至金龙路的东西向不小于16米宽弹性支路。竞得人还须按规划有关要求在GS-02-02（2）-05地块内无偿配建27班规模的九年一贯制中小学，配建完成后无偿移交观山湖区政府或其指定单位。

5700的起价，我们以拍到7000元的楼面价来计算一下实际成本（为什么？因为算起来方便……此处感谢我亲爱的朋友“嘻嘻哈哈”）。

1、土地费用

土地楼面地价7000，契税和印花税3.5%，合计260元/㎡；土地使用税8%，地价差不多就是7690元/㎡。

注：配建的项目，也是要摊到土地成本里面的，而且这个费用不低。

2、前期工作费

前期规划设计费和方案（含报批审核费）10-15元/㎡，项目建议书和可研编制费1-2，项目整体报批报建费用、临时用电用水、测量丈量费、防雷检测费等等10-20元/㎡，办前期五证所产生的的费用（含压矿、地灾、交评、水保、环评、林业查验、砍伐设计、安评等等）这个不好评估，按10元计算吧。这一块全部费用差不多45元/㎡

注：每个项目启动，要涉及到几百个手续，每个手续都是费用。要不怎么说房地产是支柱产业呢？嘿嘿~~

3、施工前准备阶段费用

各种招标代理费用、沉降观测费用、造价咨询费用、测绘费用、设计、勘察、监理费用、前期土石方、各种迁改费用估计100-150元/㎡左右；

4、建筑工程费

建筑工程费约1500-2000元/㎡，安装工程费（水电、燃气、通信、智能化、电梯、消防等等）、约300-400元/㎡，基础及公共设施配套费（小区路、学校、游乐设施、绿化、人防、市政给排水、通信、燃气、变电站、调压房等等）约300-350元/㎡。现在使用16定额比04定额起码高出30%以上，建安及配套按照2500元/㎡计算；

注：建安成本实际上就是我们常规理解的修建成本，这一块随着近年来各种原材料价格与人工价格的上涨，已经到达新的历史高点。

5、开发管理费

包含开发行政费、房屋使用费、物业前期介入费、不可预见费等等约200元/㎡，大家要知道，一个大楼盘几个大脑壳的年薪就是几大百万甚至上千万，再加上各种招待、你们懂得；

6、营销费用

含广告费用、售楼部装修费用、售楼代理公司等等也是好几种费用、一般按照以上所有成本3%计算，约300左右。

7、各种税和费

税有营业税（增值税）、土地增值税、企业所得税、印花税、城建教育税、城市保护缔造税等等（不全）、费有道路占用费、质量监督费、水电煤气源头对接费、墙体专项基金、施工图、消防、人防各种专项审查费、节能费、拆迁补助费等等。这一块最低都要按照1000元/㎡来计算；

注：项目成本构成，大头三个部分：土地费用、建安费用、税费。所以……想说但是不敢说

8、财务费用

财务费用也就是融资成本，原来我们卖5000的楼盘融资成本都在520元/㎡，这个也就按照800元/㎡计算吧；

注：财务费用实际上对地产项目运作过程中的影响非常大，低融资成本的项目具有先天优势。高融资成本的项目，大多要走高周转的路子，如果一段时间熄火，整个项目资金链断裂的可能性就很大。

综合上述：1+2+3+4+5+6+7+8=12238元/㎡